まいど！昼間は従順な会社員のフリをして組織に溶け込みつつ、裏では着々と退職の準備を進める仮面サラリーマン、くうやんです。
娘も4月から大学3年生になり、いよいよ教育費という大きな壁の出口が見えてきました。
ちなみに私はずっと賃貸暮らしなのですが、会社の上司や同僚から、こんな風に親切なアドバイス（という名のマウント）をされる機会が増えます。他の賃貸の皆さんも身に覚えがあるのでは？
「くうやん、まだ賃貸なの？ 老人になると大家さんから入居を断られるらしいよ。ローンが組める今のうちに家を買っておかないとやばいことになるぞ」
彼らは私が裏で「中小企業診断士」として活動していることも、コツコツと資産を構築していることも知らないので、心配してくれているのは分かります。でも、実はこのことについては、ちゃんと調べた上での賃貸生活なんですよね。
今回は、この「老後賃貸難民問題」が本当に起こるのか、くデータと市場環境を私なりに「検証」した結果をご紹介します。
まず、結論から言うと、「老後は借りられないから家を買う」というのは、完全に情報がアップデートされていない都市伝説です。なぜこう言えるのか、私が検証した結果行き着いた4つの根拠をシェアします。
根拠①：SUUMOもURも「借りられない」を否定。大家の不安を消すツール
まず、一番の不安である「大家さんに断られる問題」を検証しました。 日本最大級の不動産サイト『SUUMO（スーモ）』の記事などを読み解くと、高齢になると絶対に借りられないというのは明確な誤解だとわかりました。
まず、大家さんが恐れているのは「年齢」ではなく、「孤独死による事故物件化」と「家賃滞納」の2点だけです。逆に言えば、その不安を消すサービスが今はたくさんあります。
- IoT見守り＆スマートメーター： 電力使用量や冷蔵庫の開閉を検知し、異常があれば通知する仕組み。月額数千円で監視感なく導入でき、大家さんの心理的ハードルを劇的に下げます。
- 孤独死保険（少額短期保険）： 万が一の際、原状回復費用や空室期間の家賃を保証する保険。入居者が数百円の保険料を払うだけで、大家さんの経済的リスクはゼロになります。
- 高齢者専門の家賃保証会社： 連帯保証人がいなくても、保証会社が滞納リスクをカバー。さらに「定期的な安否確認電話」をセットにしている会社も増えています。
それでも不安なら、年齢上限のない「UR賃貸」があります。審査基準は「家賃の100倍の貯蓄（現金）」があるかだけ。80歳でも手元に数千万円のキャッシュさえあれば、VIP待遇で部屋を貸してくれます。
さらに安否確認サービスが付いた「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」の市場も爆発的に拡大中。もはや必要になるのは「若さ」ではなく、サービス料を払えるだけの「現金」なのです。
根拠②：持ち家派を襲う「動けないリスク」と駅前への大脱走
次に、「持ち家＝老後の安心」という図式を検証しました。 実は今、「老後はマイホームで安心」と思っていた高齢者が、郊外の家を売却し、駅前の賃貸マンションに住み替えるケースが激増しています。
もうこの時点で、「老後借りられない問題」は、ないですよね。持ち家のあなたは、明日から賃貸の人にマウント取るのやめてくださいね（笑）
住み替える理由はシンプル、「持ち家の動けないリスク」です。 30代で買った郊外の家も、70代になれば階段の上り下りはキツく、庭の手入れは地獄。免許を返納したら最後、スーパーや病院へ行くのにも一苦労の「陸の孤島」と化します。
その結果、「部屋は狭くてもいいから利便性の高い駅前へ」「何かあった時に安心な、子供夫婦の家の近くへ」という切実な需要が生まれています。
最後に多額の仲介手数料（スイッチコスト）を払って家を売り、賃貸に脱出するくらいなら、最初から賃貸で身軽さをキープした方が、キャッシュフローの観点からいうと合理的だと思いませんか（もちろん、余力の資産運用とセットですよ）。
【不動産売却を検討中の方へ】 すでに家を買ってしまった方も、焦る必要はありません。まずは「自宅が市場でいくらで売れるのか」を正確に把握しておくことが、将来の脱出ルート（出口戦略）を確認する第一歩です。
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根拠③：投資シミュレーションによる「1,000万円」の機会損失
お金の面からも検証しました。家を買う際、頭金や諸経費で「現金1,000万円」を払ったとします。 もし、この1,000万円を家に固定せず、S&P500やオルカンなどのインデックス投資（年利5%想定）に回し、住宅ローンと同じ「35年間」複利で放置したらどうなるか？
答えは……「約5,000万円」に化けます。
一方で、数千万円の住宅ローンを組めば、35年間で銀行に支払う「利息」だけで、2,000万〜3,000万円近くになります。 「将来手に入るはずだった5,000万円の資産」を放棄し、さらに「銀行に多額の利息を貢ぐ」。これが、持ち家の裏側に隠された「見えないコスト」の正体です。
将来は資産になって売れるって？そんな保証誰がしてくれるんでしょう。売れたとしても、家などの上物は多分価値がつかないか、修繕代で多額の追加コストが必要です。買った値段で売るなら、その金で賃貸した方が良いと思ってしまいます。
【家計のシミュレーションをしたい方へ】 感情論ではなく、客観的な数字で「持ち家 vs 賃貸」の判断をしたいなら、中立なプロの力を借りるのが一番です。将来の資産形成に不安があるなら、一度キャッシュフロー表を作ってもらいましょう。
根拠④：仮面サラリーマンの武器「家事按分」による節税効果
最後に、個人事業主としての視点です。私は中小企業診断士として開業届を出しており、裏では中小企業の経営コンサルタントをしています。
そのため、現在「家事按分（かじあんぶん）」という仕組みを活用しています。自宅の中で副業の仕事場（PCデスクや資料棚など）として使っているスペースが住居全体の約3分の1ほどなので、毎月の家賃の3分の1を事業用の地代家賃として堂々と経費計上しています。
賃貸なら、こうして生活費の一部を経費化でき、手元のキャッシュフローを改善できます。これは給与所得しかないサラリーマンが知らない、賃貸ならではの強力なメリットです。
検証の結論：自分の人生は、自分で調べて数字で決める
私は家事按分で家賃を経費にしつつ、手元に残った資金は投資へ回す。インデックスや個別株がしっかりキャピタルゲインやインカムゲインを生んでくれます。妻もNISA口座で淡々とオルカンを買い増すスナイパー。
そして手元には、UR賃貸やサ高住の審査も余裕で通るレベルの「現金」とがあります。固定資産だとすぐに現金化できないですもんね。老後、足腰が弱くなったらストックしてある現金を使って、病院やスーパーが目の前にある駅チカの最新バリアフリー賃貸や、子供の家の近くにサクッと引っ越せばいい。これこそが、私の導き出した「出口戦略」です。
「老後は家を借りられない」という言葉は、最新のデータや複利の力、そして「個人で稼ぐ時代のルール」を知らない人たちの、根拠なき思い込みです。
明日会社に行けば「仮面」を被って、マウントをとる上司や同僚の持ち家自慢に「へえ、すごいですね」と相槌を打つ日々が始まります。
面倒臭いです。早くFIREしたい（笑）。。。
自分のペースで、したたかに数字を育てていきましょうね。くうやんでした！
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